Chủ nhà bán nhà đang cho thuê quyền lợi của người thuê được đảm bảo ra sao?

Tình huống chủ nhà bán nhà đang cho thuê xảy ra khá phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều khiến nhiều người thuê lo lắng là: “Liệu hợp đồng thuê có còn hiệu lực khi nhà bị bán?”, “Có bị yêu cầu rời đi sớm?”, hay “Có quyền ưu tiên mua nhà không?”. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán, dựa trên quy định pháp luật hiện hành.

1. Hợp đồng thuê nhà có còn hiệu lực khi chủ nhà bán?

Câu trả lời là có, nếu hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn và được lập hợp pháp.

Căn cứ pháp lý

Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thứ ba ngay tình:

“Trong trường hợp tài sản cho thuê được chuyển quyền sở hữu cho người khác thì hợp đồng thuê tài sản vẫn có hiệu lực đối với bên nhận chuyển quyền sở hữu, trừ khi có thỏa thuận khác.”

=> Như vậy, người mua nhà phải tôn trọng hợp đồng thuê đã ký, trừ khi có thỏa thuận khác giữa ba bên (bên mua, bên bán và bên thuê).

2. Quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán

2.1. Được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng

Người thuê có quyền sử dụng nhà thuê cho đến khi hợp đồng hết hạn. Chủ nhà mới không được yêu cầu người thuê rời đi nếu chưa hết thời hạn, trừ khi:

• Có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chấm dứt khi nhà được bán;

• Hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

2.2. Được quyền ưu tiên mua nhà

Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014:

“Trường hợp bên cho thuê nhà ở là cá nhân bán nhà ở đang cho thuê thì người thuê có quyền được ưu tiên mua nếu các bên không có thỏa thuận khác.”

Tức là, người thuê có quyền mua trước người ngoài với giá và điều kiện tương đương nếu chủ nhà quyết định bán. Tuy nhiên, quyền này chỉ áp dụng khi thuê nhà ở, không áp dụng với thuê mặt bằng kinh doanh.

2.3. Được hoàn lại tiền cọc nếu hợp đồng bị chấm dứt sớm

Nếu có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng sớm do nhà bị bán, bên thuê phải được trả lại tiền đặt cọc, và có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có cơ sở.

3. Chủ nhà cần làm gì khi muốn bán nhà đang cho thuê?

3.1. Thông báo cho bên thuê bằng văn bản

Chủ nhà có trách nhiệm thông báo trước cho người thuê về việc bán nhà, đặc biệt nếu có thể ảnh hưởng đến thời gian thuê.

3.2. Hỗ trợ người thuê trong việc chuyển giao quyền thuê

Nếu nhà được bán, hợp đồng thuê có thể chuyển sang người mua. Chủ cũ cần:

• Cung cấp hợp đồng thuê gốc cho người mua;

• Cam kết chuyển giao đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng;

• Ký phụ lục nếu cần thay đổi thông tin bên cho thuê.

4. Các tình huống thực tế thường gặp về quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán

Trường hợp 1: Người thuê bị ép rời đi sớm

Chị L. thuê một căn hộ tại quận 7, TP.HCM với thời hạn 12 tháng. Sau 6 tháng, chủ nhà bán căn hộ và yêu cầu chị dọn ra trong 7 ngày. Do không có điều khoản cho phép chấm dứt khi bán, và không có thông báo trước, chị L. đã gửi đơn khiếu nại. Cuối cùng, bên bán phải hoàn tiền cọc và bồi thường thêm 1 tháng tiền thuê theo yêu cầu.

Trường hợp 2: Người thuê được ưu tiên mua lại căn nhà

Anh K. thuê một căn nhà 2 tầng tại Đống Đa, Hà Nội. Khi chủ nhà có ý định bán, anh K. đã sử dụng quyền ưu tiên mua, thương lượng được mức giá phù hợp và hoàn tất mua bán, không phải chuyển nhà.

5. Lưu ý của quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán

5.1. Ghi rõ điều khoản về quyền ưu tiên và xử lý khi nhà bị bán

Ví dụ:

“Trong thời hạn thuê, nếu bên cho thuê có nhu cầu chuyển nhượng nhà, bên thuê có quyền tiếp tục sử dụng đến hết hợp đồng hoặc được ưu tiên mua với giá tương đương bên thứ ba.”

5.2. Đề nghị công chứng hợp đồng nếu thời gian thuê dài

Hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng nên được công chứng để tăng tính pháp lý, nhất là khi người thuê có nhu cầu ổn định lâu dài hoặc đầu tư sửa chữa.

Kết luận

Quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán là vấn đề cần được xem xét kỹ lưỡng trong hợp đồng thuê nhà. Theo quy định pháp luật, người thuê hoàn toàn có quyền tiếp tục thuê nhà hoặc được ưu tiên mua nếu đủ điều kiện. Để tránh tranh chấp, hai bên nên ký kết hợp đồng rõ ràng, minh bạch, và có thể công chứng nếu cần thiết.


Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè,bảo vệ cho 27 bị hại vụ lừa đảo đất nền Nguyễn Thanh Uyn và đồng phạm, Bảo vệ Ni cô Vụ kiện hành chính đòi nhà  các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…